이 공약은 노후화된 1기 신도시 주택을 재건축과 리모델링 방안을 통해 재탄생시키는 것이었다. 윤석열 대통령은 2022년 1월 6일 ‘신도시 재정비’ 정책공약을 발표했다. 윤 대통령은 수도권 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동에 주택 10만호를 공급하겠다고 밝혔다. 신도시 5곳에서 재건축과 리모델링 등 재정비사업을 펼치겠다는 것이다.

이 공약은 10만호 주택 공급과 이주대책으로 구성됐다. <머니투데이> 보도에 따르면, 이 공약은 169~226%인 1기 신도시의 평균 용적률을 종상향으로 늘려 10만호 이상 주택을 추가 공급하겠다는 발상이었다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적 비율로, 이를 높여주면 더 높게 건물을 지을 수 있다. 10만호는 3기 신도시 2~3곳을 추가로 짓는 규모였다.

당시 국민의힘은 이주 주택 제공 방안도 제시했다. <머니투데이>에 따르면, 자금 부담 능력이 부족한 고령가구에 재정비 기간 중 이주할 주택을 제공하고, 세입자가 정착할 수 있도록 일반분양분 우선청약권과 임대주택 입주 기회를 제공하는 방안이 나왔다.

아예 이주전용단지를 만드는 계획도 함께 거론됐다. 당시 이주전용단지 부지로 3기 신도시 개발 예정 지역을 포함해 중소 규모 공공택지 개발사업지구가 검토 중이었다고 한다. 3기 신도시 청약 대기자와 입주 희망자들에게 피해가 없도록 택지공급 순위 자체를 늦춘 후순위 부지와 임대주택부지, 미분양 토지 중 중소 규모 공공택지를 활용하겠다는 것이었다.

정부는 1기 신도시에 특혜를 주기로 했다. 1기 신도시 등 노후화된 계획도시를 ‘특별정비구역’으로 지정하고 이들 지역에 안전진단을 완화하고 용적률을 높이는 내용이다. 국토교통부는 2023년 2월 7일 ‘1기 신도시 정비 민관합동TF’ 제7차 전체 회의에서 이런 내용을 담은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 주요 골자를 확정했다고 밝혔다. 기존 30년인 재건축 연한에서 10년 앞당긴 20년 이상 된 100만 제곱미터 이상의 택지를 특별법 적용 대상에 포함했다. 보도에 따르면, 분당, 일산 등 1기 신도시와 함께 서울 목동과 상계동 등 전국 49개 택지가 포함됐다.

                                                                 2월 7일 국토부가 밝힌 특별법 주요 내용 갈무리

이곳 지자체들은 2024년 중 특별정비구역을 지정할 예정이다. 국토교통부는 2023년 2월 9일 국토부 장관과 지자체장 간담회에서 “각 지자체는 2024년 중에 1기 신도시를 대상으로 하는 노후계획도시정비 기본계획 수립되는 즉시 특별정비구역 지정 절차에 들어갈 예정”이라고 밝혔다.

특별정비구역으로 지정되면 혜택이 따라붙는다. 재건축 시 안전진단이 면제 혹은 완화된다. 종 상향을 통해 용적률 규제도 덜 받는 등 파격적인 혜택을 받는다. 종 상향이란 관련 법률에 따라 용도지역 중 1, 2종 일반주거지역을 2, 3종으로 높여주는 것을 뜻하는 부동산 용어다. 종이 높아지면 건축물의 용적률과 건폐율, 층수도 오른다. 국토교통부는 현재 198% 정도인 1기 신도시 용적률이 종 상향을 통해 대략 300~350%까지 오를 것으로 전망했다.

다만 재건축 단지의 이주대책이 필요한 상황이다. 대규모 재건축이 이뤄지려면 해당 단지에 원래 살던 주민들이 이주할 공간 확보가 시급하다. <뉴스핌> 보도에 따르면, 1기 신도시 재건축 추진 시 예상 이주 가구는 분당 12만6000가구, 일산 8만6000가구, 평촌 8만2000가구 등 약 40만 가구에 이른다고 한다. 대개 정비사업 때 이주대책은 정비시행자가 맡지만, 이번 특별법에는 지자체가 이주단지 조성 등 대책 수립을 주도하도록 했다. 대규모 정비사업을 추진하는 만큼, 지자체 차원에서 주민 이주를 사전에 준비하게 한 것이다.

이에 따라 1기 신도시 지자체장들은 정부에 이주대책 마련에 대한 지원을 요구했다. <한겨레> 보도에 따르면, 각 지자체는 이주단지 조성을 위한 유휴부지와 임대주택 확보가 어려운 상황에 있다고 한다. 해당 지자체장들은 3기 신도시에 들어서는 임대주택에 이주 주민들을 수용하는 방안도 검토해달라고 요구했다. 국토부는 지자체들과 협의해 지원 방안을 찾을 계획이다.

지역 간 형평성 문제는 초과 이익 환수 방안으로 대처할 전망이다. 특별정비구역에 혜택을 받는 곳도 있지만 혜택을 보지 못하는 지역도 있기 때문이다. 국토부는 적정 수준의 초과 이익을 환수해 기반 시설 재투자 재원으로 활용하겠다고 밝혔다. 통상적으로는 공공임대주택을 일정 부분 짓는 방식으로 대처하는데, 국토부는 이외에 공공분양이나 기반 시설, 기여금 등의 다양한 방식의 기부채납이 가능하게 하겠다고 설명했다.

국토교통부는 2024년 중에 노후계획도시 정비 관련 기본방침을 공개할 예정이다. 국토부 도시정비산업과 관계자는 뉴스톱 통화에서 “기본방침은 아직 수립 단계 중”이라며 “3월 24일에 발의된 특별법이 시행되는 시점에 맞춰 기본방침과 기본계획도 수립되도록 준비하고 있다”고 말했다. 기본방침은 노후계획도시정비 목표와 기본방향과 이주대책 등을 담은 일종의 가이드라인이다. 기본계획은 지자체별로 지역 내 특별정비 구역과 기반시설 확충 계획 등을 세부적으로 담는 계획이다. 국토부 관계자는 “2024년 중에 나올 예정인 기본방침과 기본계획에 이주 대책 지원 내용도 함께 담을 예정”이라고 설명했다.

                                                      국토교통부가 밝힌 노후계획도시정비 추진체계도 갈무리

정리하면, 정부는 1기 신도시 재건축을 위한 특별법 제정에 나섰다. 각 지자체는 2024년 중에 노후 도시 정비에 대한 기본계획이 세워지면 특별정비구역 지정에 나서겠다고 밝혔다. 특별정비구역으로 지정되면 안전진단이나 용적률 등의 규제를 덜 받는 혜택이 적용된다. 현재까지는 대통령 공약대로 재건축과 재개발에 필요한 조건을 마련해 온 것으로 판단된다. 다만 40만 가구에 이르는 이주 가구에 대한 구체적인 이주대책이 필요한 상황이다. 이 공약은 취임 1주년 평가에서도 취임 100일 평가와 마찬가지로 <진행중>으로 판단한다.

근거: 국민의힘 20대 대선공약집, 윤석열 정부 120대 국정과제, 언론보도, 국토교통부 보도자료, 국토교통부 도시정비산업과 관계자 통화용