윤석열 대통령은 국민의힘 대선 후보 시절에 외국인의 부동산 투기를 막기 위해 ‘국내에 살지 않는 비거주 외국인을 대상으로 주택거래 허가제’를 도입하겠다는 공약을 내놨다. 

국민의힘 대선 공약집에 따르면 “2021년 외국인의 아파트 취득은 2010년에 비해 5배 이상 증가했고, 중국인의 경우 2010년의 27배 이상 증가했다”면서 “외국인의 국내 아파트 구매 시, 내국인 대비 규제 강도의 차이가 존재 한다”고 설명했다. 외국인도 주택담보대출 시 주택담보대출비율(LTV)･총부채상환비율(DTI) 등 국내 대출 규제가 적용된다. 하지만 외국인이 본국의 은행을 통해 대출을 받을 때는 해당 국가 은행 재량에 달려 있는데 한국처럼 대출이 까다롭지 않은 국가가 많아 상대적으로 자금 조달이 유용했다. 

                             국토부 2022년 외국인 주택 투기 기획조사(6월~9월) 중 국적별·지역별 ‘외국인 위법의심행위 결과’ 분석. 자료=국토부

또 국민의힘은 “외국인의 경우 다주택 여부를 확인할 수 없어 취득세와 양도소득세 등 세금을 내게 하는 것도 불가능한 상황”이라고 지적했다. 현행법상 외국인이 국내 주택을 취득 보유 양도할 때도 내국인과 동일한 납세 의무를 진다. 다만 외국인이 자신과 해외에 사는 가족 명의로 국내 아파트를 매입하면 동일 세대 파악이 어렵다는 점이 있다. 이를 악용하면 다주택을 보유한 외국인이 1주택자로 위장하면서 양도소득세를 피할 수 있다.   

이렇다 보니, 국내에서 외국인이 내국인보다 규제를 덜 받고 쉽게 구매할 수 있어 ‘역차별’ 논란이 제기된 바 있다.

2022년 5월 대통령직 인수위원회가 발표한 110대 국정과제와 7월 정부가 발표한 120대 국정과제에서도 ’07 주택공급 확대, 시장기능 회복을 통한 주거 안정 실현’의 하위과제로 ‘외국인의 투기성 주택거래 규제’ 내용을 반영했다.  

이에 발맞춰 국토교통부(국토부)도 6월 23일 외국인의 부동산 투기 거래에 대응하기 위해 기획조사를 실시하고 제도개선을 추진할 계획이라고 밝혔다. 이를 골자로 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률'(부동산거래신고법) 개정안을 추진하기로 했다. 윤석열 대통령의 공약인 비거주 외국인 주택거래 허가제 취지를 담은 내용이다. 외국인 부동산 투기가 우려되는 경우 ▷시･도지사 등이 ▷대상자(외국인 등)와 대상용도(주택이 포함된 토지 등)를 정해  ▷거래허가구역을 지정할 수 있도록 한다는 방침이다. 

이러한 내용을 담아 2022년 8월 16일 이종배 국민의힘 의원은 부동산거래신고법을 대표 발의했다. 개정안에는 부동산거래신고법 제10조(토지거래허가구역의 지정)를 손질해 허가대상자, 허가대상 용도와 지목 등 구체적인 사항을 특정해 토지거래허가구역을 지정할 수 있도록 했다.

토지거래허가구역이 되면 국가의 허락 없이 토지나 주택 등 부동산 매매를 할 수 없다. 기존에도 국토부 장관과 시·도지사는 투기성 토지 거래가 이뤄지거나 땅값이 급격히 상승할 경우, 해당 지역에 허가구역을 지정하고 허가받도록 했다. 다만 이 경우 해당 구역의 투기 행위와 관련 없는 사람들도 전부 규제 대상이 된다는 문제가 있었다. 이를 반영해 우려되는 대상과 일정 부분을 특정해서 규제하겠다는 방침이다. 

허가대상자 항목에는 외국인도 규제할 수 있도록 ‘외국인 등을 포함한다’는 문구를 넣었다. 이에 따라 다만 외국인도 내국인, 법인과 함께 투기가 우려되면 규제할 수 있는 대상에 포함된 것이다.  

이어 2023년 2월 17일 국토교통위원회 법안심사소위원회는 여야간의 합의로 기존에 있던 부동산거래신고법 11건을 통합 조정한 개정안(대안)을 냈다. 앞서 그간 국회마다 외국인의 주택 거래를 방지하려는 법안이 발의됐지만, ‘상호주의’라는 국제법 원칙에 어긋난다는 이유로 국회에 묶여 있었다.

법안심사소위원회 회의에선 외국인만이 아닌, 내·외국인과 법인(기획부동산) 등 다양한 주체들의 투기를 막을 수 있고, 상호주의에 어긋나지 않으면서도 외국인 투기를 막을 수 있다는 데에 긍정적이었다.

대안으로 제시한 개정안에는 허가대상자, 허가대상 용도와 지목 등과 더해 시세 조작 행위 등 부당한 목적으로 하는 허위 신고를 한 사람의 처벌(3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금·과태료의 상한액을 부동산 등 취득가액의 100분의 10으로 상향)을 강화하는 내용을 담기로 했다. 

                                                                     2023.2.17일 국토교통위원회국토법안심사소위원회 회의록.

이 부동산거래신고법 개정안은 2023년 3월 30일 본회의에서 통과됐다. 헌법 53조에 따라 해당 개정안은 4월 7일 정부로 이송 후, 18일 대통령이 법안을 공포했다. 개정된 법률안은 6개월 뒤인 오는 10월 19일에 시행된다.

다만, 엄밀히 따지면, 해당 법률은 ‘외국인 주택거래 허가제’는 아니다. 기존 ‘토지거래허가제’에서 ‘핀셋 규제'(특정 지역·특정 수요자를 집중적으로 규제)가 된 것이다. 그렇다면 기존 공약과 동일하다고 볼 수 있을까? 

이에 대해 국토교통부 토지정책과 정은선 사무관은 “외국인 주택거래 허가제는 국민이 쉽게 이해할 수 있도록 말한 것”이라며 “이 개정된 부동산거래신고법은 해당 공약과 동일한 효과를 낼 수 있다”고 말했다. 토지거래허가 면적에 따라 규제할 수 있다는 이유에서다. 

                                                               자료=서울시청 

예를 들어, 토지거래허가구역으로 지정되면 아파트, 주택 등 주거용 면적은 60㎡를 초과하면 허가받아야 한다. 국토부 장관이나 시·도지사는 허가기준 면적의 10~300% 내에서의 기준을 정할 수 있다. 이에 따라 60㎡의 10%인 6㎡(약 1.8평)를 허가기준으로 정하고 있다. 이 기준은 일반적으로 대부분 주택도 적용되고, 아파트의 공유지분도 6㎡ 이상된다. 이에 따라 투기가 우려될 시 토지거래허가제로 외국인의 주택거래도 규제할 수 있다는 것이다. 

결론적으로 외국인을 포함한 토지거래제로 외국인 주택거래 허가제란 공약을 실현했다. 이에 지난 윤석열 정부 출범 100일 평가에서 ‘진행 중’으로 평가했던 해당 공약은 2023년 4월 20일 기준 이번 1주년 평가에서는 <완료>로 판정한다. 

근거 : 국민의힘 20대 대선공약집, 윤석열 정부 110대·120대 국정과제, 언론보도, 국토교통부 보도자료, 2020년 국회 입법조사처 ‘외국인의 국내 부동산 취득 관련 쟁점과 과제 의안정보시스템, 국토교통위원회 회의록, 국토교통부 토지정책과 정은선 사무관 통화 내용 등