등록임대사업자 지원제도 재정비
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평가일 : 2025-05-02
최종 판정 결과 : 변경
1. 2024년 3월 5일, 4년 단기 임대사업자 및 아파트 장기 임대사업자 폐지가 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다.
헌재는 2월 28일 A 씨 등이 “민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 등은 위헌”이라며 청구한 헌법소원 사건(2020헌마1482)에서 재판관 전원일치 의견으로 기각 결정했다.
임대등록제도란 임대인이 자발적으로 민간 임대사업자로 등록하면, 임대 기간 보장·임대료 인상률 제한 등 공적 규제를 적용받는 대신 폭넓은 세제 혜택을 부여하는 제도다. 임대의무기간에 따라 단기(4년)와 장기(8년)로 구분됐다.
하지만 도입 취지와 달리 투기 수요가 유입된다는 비판과 함께 임대사업자에게 과도한 특혜를 준다는 여론이 커지자, 정부는 2020년 7월 이를 상당 부분 폐지하기로 했다. 장기임대 중 아파트 매입 임대와 단기임대는 신규 등록을 받지 않고, 기존 사업자들도 임대의무기간이 종료되면 등록을 자동으로 말소하도록 한 것이다. 단기 임대의 장기 임대 전환도 금지했다. 이에 A 씨 등은 “이 제도가 재산권을 침해한다”며 헌법소원을 냈다.
헌재는 “임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다”며 “임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 사회적·경제적 상황을 고려해 입법자가 정책적으로 결정할 사항에 해당한다”고 판단했다.
2. 2024년 8월 8일 정부는 ‘국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했다.
신축이 아닌 기존 소형 주택을 구입해 등록 임대주택으로 등록하는 경우에도 세금 산정 시 주택 수에서 제외된다. 적용 대상은 올해 1월부터 2027년 12월까지 구입해 임대 등록한 전용면적 60㎡ 이하 비아파트(수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하)다.
소형 임대주택 공급을 늘리기 위해 등록임대사업의 대상과 범위도 확대하기로 했다. 우선 1가구만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기등록임대 제도가 새로 도입된다. 1주택자가 소형 비아파트를 구입해 6년 단기임대등록할 경우 세금 부과 시 1가구 1주택 특례를 적용할 방침이다. 임대사업자의 등록임대주택에 대한 취득세·재산세 감면 일몰 기한도 올해 말에서 2027년 말로 3년 연장된다. 아울러 등록임대 유형으로 작년 9월 신설된 임대형 기숙사(공유주택)를 취득세·재산세 감면 대상에 새로 포함하기로 했다.
3. 2024년 8월 28일 국토교통부가 민간 전세 제도를 대신해 기업이 중심이 되는 새로운 유형의 기업형 장기 민간임대주택을 도입하기로 했다.
현재 민간 임대시장은 다주택자가 내놓는 일반 전월세가 주를 이뤘다면 앞으로는 20년간 거주할 수 있는 100가구 이상의 대규모 기업형 장기 임대주택을 공급해 기업이 민간 전세시장을 대체하도록 하겠다는 것이다.
문재인 정부 때 폐지됐던 아파트 등록임대의 부활은 사실상 물 건너갔다. 아파트값 상승에 부담을 느낀 정부가 국회에 법 개정에 신중한 검토가 필요하다는 부정적 의견을 제시하면서 재도입이 어려워졌다는 평가가 나온다.
정부의 20년 장기 임대 도입과 함께 지난해부터 추진해온 아파트 매입 등록임대 복원은 사실상 폐기 수순에 놓였다. 국토부는 앞서 2023년 경제정책방향에서 2020년 문재인 정부가 다주택자 특혜를 이유로 폐지한 아파트 등록임대사업을 부활하기로 했다. 아파트 등록임대 폐지로 민간임대주택의 재고가 지속적으로 감소해 임차인이 싼 임대료로 장기간 거주할 기회가 사라지고 있다는 것이 복원 추진의 이유였다.
이달 공개된 국회 국토교통위원회 전문위원 검토보고서에 따르면 국토부는 최근 국토위에 “서울·수도권 아파트 매매시장 상승세 확대 등을 고려해 법 개정(아파트 임대등록 복원)에 신중한 검토가 필요하다”는 의견을 전달한 것으로 확인됐다. 정부안을 담은 법 개정안에 정부 스스로 사실상 반대 의견을 낸 것이다. 15년 장기 임대 도입과 관련해서도 “20년 장기 임대서비스의 도입 추진에 중점을 두고 있어 15년 민간 매입임대주택 유형의 신설에 신중해야 한다”는 의견을 제시했다.
이에 따라 윤석열 대통령의 공약인 아파트 등록임대 부활은 사실상 없던 일이 될 공산이 커졌다. 정부의 의지가 없는데 4년 전 아파트 등록임대를 폐기했던 더불어민주당이 앞장서서 법 개정을 추진할 이유가 없기 때문이다. 임대사업자 지위 연장을 기다렸던 아파트 임대사업자들은 당장 종합부동산세 등 세 부담이 커지게 됐다며 불만을 토로한다.
4. 2025년 2월 28일부터 적용되는 종합부동산세 세법개정 후속 시행령 개정안에 따라,
공공·민간임대주택 종부세 합산배제 대상 확대되었다. 임대주택에 대한 종부세 합산배제 요건 중 30호 이상 임대시 건설형 임대주택의 경우 공시가격 12억원 이하, 매입형 임대주택의 경우 공시가격 수도권 9억원(비수도권 6억원) 이하로 공시가격 기준이 상향 조정되었다.
또, 단기민간임대주택 합산배제 신설되었다, 종전에는 장기일반민간임대주택 등만 종부세 합산배제 대상이었으나, 이번 개정을 통해 단기민간임대주택(아파트 제외)도 특정 요건을 충족하면 합산배제 대상에 포함되었다.
5. 이런 상황을 종합하며, ‘등록임대사업자 지원제도 재정비’공약은 최종적으로 ‘변경’으로 판단했다.
■ 근거 자료
– 법률신문 2024년 3월 5일 <헌재 “단기·아파트 임대사업자 폐지는 합헌”> 기사
https://www.lawtimes.co.kr/news/196457
– 연합뉴스 2024년 8월 8일 <[8·8 주택대책] 소형주택 구입시 세제 혜택 확대…비아파트 시장 정상화> 기사
https://www.yna.co.kr/view/AKR20240808104900003
– 세무사신문 2024년 8월 29일 <20년 장기임대 도입…부활 요원해진 아파트 등록임대>기사
https://webzine.kacta.or.kr/news/articleView.html?idxno=21082
– 세무사신문 2025년 3월 17일 <종합부동산세 세법개정 후속 시행령 개정 주요 내용> 기사
https://webzine.kacta.or.kr/news/articleView.html?idxno=22347
– 민간임대주택에 관한 특별법 (민간임대주택법)
https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsId=000243&ancYnChk=0#0000
– 종합부동산세법 시행령
– 윤석열 정부 110대·120대 국정과제, 국민의힘 20대 대선공약집, 언론보도, 국회 의안정보시스템, 국토교통위원회 회의록, 기획재정부·국토교통부 보도자료
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평가일 : 2024-05-02
2023년 정부의 경제정책방향 부동산 분야 주요 내용에 따르면 다주택자 투기 우려 등으로 폐기 수순에 들어갔던 민간등록임대제도가 부활한다. 매입임대의 경우 현재는 빌라·연립 등 비아파트만 장기임대(10년) 등록이 가능하지만 내년부터 ‘85㎡ 이하 아파트’도 장기임대 등록을 할 수 있다.
등록임대 세제 혜택도 복원된다. 새 아파트나 오피스텔을 분양받아 매입임대로 등록하면 60㎡ 이하는 취득세의 85~100%를, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 50%의 취득세를 각각 감면해준다. 취득세 감면 혜택은 수도권에서 취득가액(분양가) 6억원 이하, 비수도권에서 3억원 이하일 경우에만 주어진다.
매입임대주택 등록 시 종합부동산세 합산 배제 및 양도세 중과 배제 혜택도 부활된다. 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 주택을 구매해 매입임대로 등록하면 종부세 과세대상에서 제외하고 매매 때 양도세 중과도 하지 않는다. 같은 조건에서 법인이 매입해 임대로 등록하면 법인세 추가 과세(양도 차익의 20%포인트)도 하지 않는다.
근거 : 윤석열 정부 110대·120대 국정과제, 국민의힘 20대 대선공약집, 언론보도, 국회 의안정보시스템, 국토교통위원회 회의록, 기획재정부·국토교통부 보도자료
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평가일 : 2023-05-02
국민의힘 대선 공약집에 따르면 해당 공약은 ▲매입 임대용 소형 아파트(전용면적 60㎡) 신규 등록을 허용하고 종부세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택 부여 ▲임차료 인상률을 임대차법이 정한 인상률 상한 이하로 제한해 임차인의 임차료 부담 완화한다는 내용을 반영했다.
민간임대등록 제도는 민간 임대인이 주택 임대사업자로 지방자치단체에 등록하면 세제 등의 혜택을 제공함으로써 임대주택 확대를 유도하는 제도다. 1994년 공급 물량 확보로 전·월세 시장을 안정화하기 위해 도입됐다.
그러나 지난 문재인 정부는 등록임대사업자제도가 집값 폭등의 원인과 투기 수단으로 악용될 수 있다고 판단해 폐지 수순을 밟아왔다. 이에 아파트 장기매입임대(8년) 제도와 모든 주택 유형의 단기매입임대(4년)을 폐지했다. 현재 10년 장기 매입임대 중에서 비아파트인 단독·다가구 주택 등에 한정해 등록 임대를 유지할 수 있도록 했다.
2022년 4월 30일 [단독]국민일보 보도에 따르면 27일 인수위 관계자는 “여러 여건상 임대사업자 제도 부활에 대한 구체적 방안까지는 논의가 이뤄지지 못했다. 전체적인 주택 공급 계획 정도만 인수위가 정리하고, 그 외 세부 사안은 정부 출범 이후에 논의할 것 같다”고 밝힌 바 있다.
5월 윤석열 정부 110대 국정과제와 7월 120대 국정과제에서 해당 공약은 반영되지 않았다. <07 주택공급 확대, 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현> 항목의 하위 과제로 임대리츠 활성화 등을 통한 민간 임대주택 공급 촉진 및 건설임대 등 등록임대 주택 확충하겠다는 내용만 반영했다.
2022년 6월 29일 원희룡 장관은 소형아파트에 등록임대주택 세제 혜택에 대한 확대하는 방안에 대해 밝힌 바 있다. 원 장관은 “소형 아파트에 등록임대를 적용해 (임차주택) 공급을 확대하는 방향으로 가야 한다고 생각한다”고 밝혔다.
그 후 2022년 8월 1일 원희룡 국토교통부 장관은 제1차 국토교통위원회 전체 회의에서 대형 아파트 매입임대제도 부활과 관련해 “시기적으로 시기상조”라고 선을 그었다. 원 장관은 “큰 아파트들에 임대 혜택을 주게 되면 사재기했다가 나중에 정권이 바뀐 다음이나 장기간 보유했다가 (부동산 시장에) 자극될 소지가 있기 때문에 단계적으로 접근할 필요가 있다”고 설명했다. 
2022년 8월 1일 제1차 국토교통위원회 회의록
2022년 12월 21일 정부는 ‘2023년 경제정책방향’ 을 통해 폐지됐던 중소형(전용면적 85m² 이하) 아파트를 대상으로 장기 임대(10년)를 부활시키기로 했다. 앞서 정부는 소형 아파트를 중심으로 검토했지만, 중소형(전용면적 85m² 이하) 아파트 임대 수요가 많다는 점 등을 고려했다.
우선 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하의 아파트를 매입‧등록해 임대하는 사업자에게 세제 혜택도 제공하기로 했다. 주택 규모에 따라 전용 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50%의 취득세를 각각 감면하기로 했다.
매입임대사업자 대상 세제 인센티브도 복원하기로 했다. 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 적용한다. 조정대상지역 내 매입임대주택 등록 시 양도소득세 중과를 배제하고 종합부동산세 합산도 제외하는 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 법인이 등록 시 법인세 추가 과세를 피할 수 있다. 또 의무임대기간을 현재 10년에서 15년까지 확대하면 세제 인센티브도 확대하기로 했다. 주택가액 요건 추가 완화하는 내용 등을 담았다. 임대사업자에 대해 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 상한을 일반 다주택자보다 확대하는 방안의 제도 개선을 목표로 한다.
다만 이러한 정부 구상안이 효과적으로 실행되려면 아파트 등록임대 제도 관련 법 개정이 필요하다. ‘아파트 임대사업자 폐지’가 민간임대주택에 관한 특별법에 규정돼 있어서다.
2023년 3월 24일 국민의힘 서범수 국회의원은 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대 유형의 등록을 허용하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 대표 발의했다. 다만 국회 문턱을 넘을 수 있을지는 불투명하다. 현재 다수당인 민주당은 여당 시절인 지난해 등록임대제 관련 지원제도를 사실상 폐지하려고 했기 때문이다.
이러한 맥락으로 해당 공약은 지난 윤석열 정부 출범 100일 평가와 마찬가지로 1주년 평가에서도 <진행 중>으로 판정한다.
근거 : 윤석열 정부 110대·120대 국정과제, 국민의힘 20대 대선공약집, 언론보도, 국회 의안정보시스템, 국토교통위원회 회의록, 기획재정부·국토교통부 보도자료
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평가일 : 2022-08-31
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폐지 수순을 밟고 있는 등록임대사업자 제도가 재검토 될 것이란 기대가 높아지고 있다. 윤석열 국민의힘 대통령 당선자가 등록임대사업자에 대한 세금지원 방안을 공약했기 때문이다. 다만 이는 7·10대책에 정면 배치 되는데다 민간임대주택에 관한 특별법을 바꿔야 하는 부분이어서 개정까진 시일이 걸릴 것이란 전망이다. 3월 10일 부동산업계에 따르면 등록임대사업자 제도가 재검토될 것이란 기대가 크다. 정권교체에 따라 윤석열 대통령 당선인이 공약으로 내놓은 세금지원 방안이 착수될 것이란 전망 때문이다. 윤 당선인은 부동산 공약 중 하나로 등록임대사업자에 대한 종부세 합산 배제·양도세 중과 배제 등 지원 방안을 내놨다. 매입임대용 소형 아파트 신규 등록을 허용하고 종부세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등의 세제 혜택을 부여하는 방안이 고려될 예정이다.
▶ 등록임대사업자 지원제도 재정비
– 시장 여건을 고려하여 매입임대용 소형 아파트(전용면적 60제곱이하) 신규 등록을 허용하고 종부세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택 부여
– 임차료 인상률을 임대차법이 정한 인상률 상한 이하로 제한하여 임차인의 임차료 부담 완화
민간임대등록은 민간 임대인이 주택 임대사업자로 지방자치단체에 등록하면 세제 등의 혜택을 제공함으로써 임대주택 확대를 유도하는 제도다. 특히 민간임대등록 물건은 현행법상 임대의무기간이나 임대료 상한 규제 등이 있어 서민 주거 안정에 기여해 왔다는 평가를 받아왔다. 그러나 문재인 정부는 민간임대등록 제도가 다주택자의 조세 회피처로 악용될 수 있다는 점에 주목해 민간 임대사업자의 신규 등록을 막거나 세제 혜택을 줄여 사실상 폐지 수순을 밟아왔다. 이른바 2018년 9·13 대책(주택시장 안정 방안)이나 2020년 7·10 대책(주택시장 안정 보완 대책)이 바로 그것이다.
아파트 등록임대주택 세제 혜택은 문재인 정부 첫해에 확대했다가 다주택자 갭투자 등에 활용되면서 2020년 7월 폐지된 바 있다. 현재는 비아파트에만 세제혜택을 주고 의무 임대기간은 10년이다. 원 장관은 “(지난 정부에서) 서울의 큰 아파트에도 등록임대사업자 세제혜택이 적용되다보니 투기에 악용된 게 치명적 실수였다. 투기 다주택을 부추기는 정책을 문재인 정부가 왜 썼는지 미스테리”라며 “저는 앞으로 소형 아파트에 등록임대를 적용해 (임차주택) 공급을 확대하는 방향으로 가야 한다고 생각한다”고 했다.
원희룡 국토교통부 장관이 1일 민간임대사업자의 매입임대제도 부활과 관련해 “시기적으로 시기상조”라고 선을 그었다. 원 장관은 이날 오전 서울 영등포구 여의도 국회에서 열린 제1차 국토교통위원회 전체회의에서 ‘아파트 매입임대제도 부활을 고민하고 있느냐’는 유경준 국민의힘 의원의 질의에 “현재 시장 자체가 가격이 지난 3~4년간 너무 급등한 직후 여러가지 후유증을 안고 있어서 현재는 시기적으로 시기상조라 생각한다”고 답했다. 원 장관은 “큰 아파트들에 임대혜택을 주게 되면 그 부분을 사재기했다가 정권이 바뀐 다음에, 장기간 보유했다가 할 수 있는 부분들이 자극될 소지가 있기 때문에 단계적으로 접근할 필요가 있다”고 말했다. 그러면서 “1주택만 등록해서 계약갱신이나 임대료 인상에 대한 현재 등록 임대사업자의 제약을 자원해서 협조하는 거라고 하면 현재 상생임대인제도란 형식으로 세제나 규제혜택을 줄 수 있는 중간지대도 있다고 생각한다”고 설명했다.